Alaattin Aktaş: Konut stoku ne kadar mı, en az 1.260.596 adet

Bu türlü bir sayıyı ortaya atmak, elbette savlı bir yaklaşım. Fakat bu sayıyı biz sadece derleyip topluyoruz; zira data kaynağı biz değiliz, olamayız da zati.

Haziran sonu prestijiyle en az 1.260.596 adet olarak belirlenen konut stoku belediyeler, Türkiye İstatistik Kurumu, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bilgileri kullanılarak ulaşılan bir sayı.



Biraz evvel de vurguladık, bizim yaptığımız bu kuruluşların datalarını bir ortaya getirmek…

1- Gerçek stok çok daha fazla olabilir

Konut stokuna ulaşmak için iki dataya gereksinim var.

Bunlardan biri üretimi tamamlanıp kullanımına müsaade verilen konut sayısı, yani konut arzı. Yapı kullanma müsaade evrakını belediyeler veriyor ve bu data üçer aylık devirler prestijiyle TÜİK ile Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü tarafından açıklanıyor.

Stoku hesaplamak için gereken başka bilgi birinci el konut satışının seviyesi, yani talep. Bu bilgi ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce oluşturuluyor ve TÜİK tarafından duyuruluyor.

Buradaki temel sorun şu: Yapılandan satılanı yahut arzdan talebi düşerek stoka eklenen konut sayısını hangi yıldan itibaren dikkate alarak hesaplamak gerekiyor.

O denli ya Türkiye’de on yıllardır konut yapılıyor ve satılıyor. “Hangi yıldan başlamalı” sorusuna cevap aramak için baş yormak gerekmiyor, zati o denli çok çok geriye gitme talihimiz yok. Başlangıç yılı olarak 2013’ü almak durumundayız.

2013 yılına kadar sadece vilayet merkezleri ve merkez ilçelerdeki konut satışlarının istatistiği tutuluyordu. 2013’ten itibaren ise Türkiye’deki tüm satışlar kapsanmaya başlandı. Bu yüzden lakin 2013 ve sonrasını dikkate alma talihine sahibiz.

İşte o yüzden 1.260.596 sayısı için “en az” vurgusu yapıyoruz. Gerçek sayı kesinlikle daha fazladır. Lakin bu gerçek sayısı bilmek mümkün değil.

2- 5.1 milyon konutun 3.8 milyonu satılabildi

2013 yılbaşından bu yılın haziran ayı sonuna kadar geçen altı buçuk yıllık müddette belediyeler 5 milyon 79 bin konuta “tamam, kullanılabilir” müsaadesi manasına gelen yapı kullanma müsaadesi verdi. 2012 sonu prestijiyle konut stokunun sıfır olduğunu varsayalım. Demek ki son altı buçuk yılda konut arzı 5 milyon 79 bin oldu. Arz bu seviyede gerçekleşirken pekala bu altı buçuk yılda talep ne kadar oldu, kaç konut satıldı; 3 milyon 818 bin. Arz muhakkak, talep belirli; ortadaki fark da stok; o da 1 milyon 261 bin…

Bir kere daha vurgulayalım. Bu olabilecek en düşük sayıdır. Zira kimse 2012 sonunda konut stokunun sıfır olduğunu argüman edemez. Hani daima deniliyordu da birileri bir türlü görmek, bir türlü kabul etmek istemiyordu ya kaynakların inşaata gömüldüğü görüşünü… Buyurun, elimizde ışık topu üzere en az 1.3 milyon konut stoku var.

Artık kaç yılda eritebilirsek…

3- Yaptığımızı satmada en makûs yılı yaşıyoruz

Yapı kullanma müsaadesi verilen konutların alışılmış ki tıpkı takvim devrinde satılması beklenemez. Fakat bir kıyaslama yapabilmek için bu varsayımın geçerli olduğundan hareket edeceğiz. 2013 başından bu yılın haziranına kadar olan altı buçuk yılda yapılan her dört konuttan üçü satıldı, biri stoka eklendi. Birinci satış/izin dokümanı verilen konut oranı yüzde 75.2 seviyesinde.

Fakat bu yılın birinci yarısında kelam konusu oran yüzde 52.9’a indi. Bir öbür sözle belediyelerin kullanabilirsiniz dediği her iki konutun lakin biri satılabildi, başkası stoka eklendi.

4- Satamadıkça artık az yapmak gerektiğini idrak edebildik

Biraz güç oldu lakin nihayet aklımız başımıza geldi gibi…

Ruhsat alınan konut sayısına bakın! 2017’nin birinci yarısında 662 bin konut için yapı ruhsatı alınmış.

2018’e gelmişiz, neredeyse yarı yarıya bir düşüş var, ruhsat alınan konut sayısı 356 bine inmiş. Herhalde tam idrak bu yıl olmuş; birinci altı ayda ruhsat alınan konut sayısı sadece 120 bin. Geçen yıla nazaran yüzde 66, 2017’ye nazaran ise tam yüzde 82 azalma kelam konusu.

Alınan ruhsatları kullanmak için bir müddet var. Ayrıyeten inşaata çabucak başlanmış olsa bile konutların tamamlanması için alışılmış ki mühlet geçecek ve bu kere yapı kullanma müsaade dokümanı olarak yeni konut arzıyla karşı karşıya kalacağız.

Bu yılın birinci yarısında kullanıma hazır hale gelen her iki konutun sadece birinin satılabildiğini belirttik, bu da esasen kesimdeki yaprak dökümünü hızlandırdı.

Bu gidişle önümüzdeki periyotta yaprak dökümünü bile arar ve artık ağaçların kuruduğunu görebiliriz. Bu hiç şaşırtan olmaz.