Apartmanda Ortak Alanlar

Apartmanda Ortak Kullanım Alanları,


Apartmanlarda Müşterek Yerler ve Çatı

Kat mülkiyetine dahil olan apartmanlarda “müşterek yerler Kat Mülkiyeti Kanununun 4 maddesinde düzenlenmiştir 4 maddeye tarafından, kanunda sayılanlar dışındaki diğer yerleri de Apartman Idare Planına alarak “iki taraflı yer olarak tespit etmek mümkündür Hem; “Müşterek yerle binada kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken tapu memuru huzurunda resmen yapılan anlaşma ile kararlaştırılabilir Buna rağmen Kanun; karşılıklı yerlerin neler olduğunu çoğunlukla tek tek sayma yöntemini kullanarak belirlemiştir

Karşılıklı Yerler Nerelerdir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4 maddesine kadar; Kat mülkiyetine konu olan bir yapının;

MADDE 4 Müşterek yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır

a) Temeller ve asıl duvarlar, (Ek ibare: 5711 – 14112007 m2) “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, sütun ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası öteki elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran karşılıklı duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel antre kapıları, antreler, merenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lâvabolar, kapıcı daire ya da odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve iki taraflı garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına bile bile olup bağımsız bölüm dıştan bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın güvenlik merenleri,

Yukarıda sayılanların dışarıda kalıp da, yeniden ortak faydalanma, korunma veya faydalanma için gerekli olan öteki yerler ve şeyler de (Müşterek yer) konusuna girer

öte taraftan; yukarıda sayılanlar dışarıda kalmakla beraber, apartmanın karşılıklı kullanımı ve faydalanması için zorunlu olan birim ve eşyalar da “müşterek yer kavramı içerisinde değerlendirilir
Iki Taraflı yerlerin ne şekilde kullanılacağı konusu ise, Kat Mülkiyeti Kanunun 19 ncu maddesinde düzenlenir KMK 19 ncu maddesi, tüm kat maliklerine; belli başlı gayri menkulün bakımıgüzelliği mimari durumu ve sağlamlığını müştereken koruma yükümlülüğü getirmektedir Kanun; ortak yer zarfında olan yerlerin “inşaatyenilemeboyama ve badana işlerini kat maliklerinin 45 inin yazılmış onayı ile yapabilme şartı getirmektedir Kat malikleri ortak yerlerde kendi kararları ile değişimtadilat vs yapamazlar
14112007 tarihli Yeni Kat Mülkiyeti Kanunu “ortak yerler konusunda eski kanunda bulunmayan bir düzenleme getirerek, 19 ncu maddesinde “ müşterek yer ve tesislerdeki bir bozukluğun başlıca yapıya ya da bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve şimdi onarılması gerektiğinin ya da esas yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olduğu takdirde, bu yenileme ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine yerinde biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz denilmektedir

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu:

“Madde 19 Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını özenle korumaya mecburdurlar

(Öbür fıkra: 13041983 – 28148 md;Değişik fıkra: 141120075711 SK8mad) Kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün müşterek yerlerinde inşaat, yenileme ve tesisler, değişik renkte dış badana veya badana yaptıramaz Ancak, karşılıklı yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya ya da egemen bir bölüme ya da bölümlere hasar verdiğinin ve derhal onarılması gerektiğinin ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olduğu takdirde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz Tavan, taban ya da duvar ile birbirine bağlantılı yer alan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu birim maliklerinin müşterek rızası ile anayapıya hasar vermeyecek onarım, tesis ve değişim yapılabilir

Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer egemen bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan nedeniyle diğer kat maliklerine karşı sorumludur

Kanunun değişmeden önceki Mahkeme kararlarında oybirliği şartı aranmaktaydı Ancak, KMK 19 ncu maddesinde yapılan bu değişiklikle Mahkeme kararlarında 45 oy çoğunluğunun aranacağı tabiidir

Çatı ’nın Durumu:

Iki Taraflı Yer Niteliğindeki Çatıdan Sızan Suyun Verdiği Zararlardan Kat Malikleri Arsa Payı Oranında Sorumlu olmaktadır Kat Mülkiyeti Kanunun 4 ncü maddesine tarafından “çatı ortak yer kapsamındadır böylece, asıl taşınmazın Çatısının yapımı, tamiri, çatıdan su sızması nedeni ile bağımsız bölümlerde veya eşyalarında zarar oluşması halinde kat maliklerinden arsa payları oranında yapılan masrafa iştirakleri istenir Bu hususta, Yargıtay 18 Hukuk Dairesi ’ nin 24032005 tarih, 2005 34 Esas, 2005 2787K sayılı örnek kararı da mevcuttur

alıntı *