Türkiye'nin en güncel forumlardan olan forumdas.com.tr'de forumda aktif ve katkısı olabilecek kişilerden gönüllü katkıda sağlayabilecek kişiler aranmaktadır.
iltasyazilim
FD Üye
Apartmanda Iki Taraflı Başvuru Alanları Nelerdir
Apartmanlarda Müşterek Yerler ve Çatı
Kat mülkiyetine dahil olan apartmanlarda “iki taraflı yerler Kat Mülkiyeti Kanununun 4 maddesinde düzenlenmiştir 4 maddeye göre, kanunda sayılanlar dışındaki diğer yerleri de Apartman Yönetim Planına alarak “iki taraflı yer olarak tespit etmek mümkündür Keza; “Iki Taraflı yerle binada kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken tapu memuru huzurunda resmi olarak yapılan sözleşme ile kararlaştırılabilir Buna rağmen Kanun; karşılıklı yerlerin neler olduğunu genel olarak tek tek sayma yöntemini kullanarak belirlemiştir
Ortak Yerler Nerelerdir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4 maddesine tarafından; Kat mülkiyetine konu olan bir yapının;
MADDE 4 Müşterek yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir Aşağı yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde müşterek yer sayılır
a) Temeller ve esas duvarlar, (Ek ibare: 5711 – 14112007 m2) “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, sütun ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası öteki elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran müşterek duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lâvabolar, kapıcı daire ya da odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve müşterek garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına bile bile olup bağımsız birim dışarıda bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için karşılıklı şebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın güvenlik merenleri,
Yukarıda sayılanların haricen kalıp da, tekrar ortak faydalanma, korunma veya faydalanma için kaçınılmaz olan öteki yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer
öte taraftan; yukarıda sayılanlar dıştan kalmakla beraber, apartmanın karşılıklı kullanımı ve faydalanması için gerekli olan birim ve eşyalar da “iki taraflı yer kavramı içerisinde değerlendirilir
Ortak yerlerin ne şekilde kullanılacağı konusu ise, Kat Mülkiyeti Kanunun 19 ncu maddesinde düzenlenir KMK 19 ncu maddesi, bütün kat maliklerine; ana gayri menkulün bakımıgüzelliği mimari durumu ve sağlamlığını müştereken koruma yükümlülüğü getirmektedir Kanun; karşılıklı yer kapsamında olan yerlerin “inşaatyenilemeboyama ve badana işlerini kat maliklerinin 45 inin yazılı onayı ile yapabilme şartı getirmektedir Kat malikleri karşılıklı yerlerde kendi kararları ile değişimtadilat vs yapamazlar
14112007 tarihli Yeni Kat Mülkiyeti Kanunu “karşılıklı yerler konusunda eski kanunda bulunmayan bir düzenleme getirerek, 19 ncu maddesinde “ müşterek yer ve tesislerdeki bir bozukluğun belli başlı yapıya veya egemen bir bölüme ya da bölümlere zarar verdiğinin ve hemen onarılması gerektiğinin ya da başlıca yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olduğu takdirde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz denilmektedir
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu:
“Madde 19 Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar
(Öbür fıkra: 13041983 – 28148 md;Öbür fıkra: 141120075711 SK8mad) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılmış rızası olmadıkça anagayrimenkulün iki taraflı yerlerinde inşaat, yenileme ve tesisler, değişik renkte dış boya veya badana yaptıramaz Ama, iki taraflı yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya ya da bağımsız bir bölüme ya da bölümlere zarar verdiğinin ve derhal onarılması gerektiğinin ya da anayapının güçlendirilmesinin gerekli olduğunun mahkemece tespit edilmiş olduğu takdirde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz Kat maliki kendi egemen bölümünde anayapıya hasar verecek nitelikte yenileme, tesis ve değiştirme yapamaz Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin benzer yerlerinde, bu bölüm maliklerinin iki taraflı rızası ile anayapıya hasar vermeyecek yenileme, tesis ve değiştirme yapılabilir
Her kat maliki anagayrimenkule ve öteki bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur
Kanunun değişmeden önceki Duruşma kararlarında oybirliği şartı aranmaktaydı Oysa, KMK 19 ncu maddesinde yapılan bu değişiklikle Mahkeme kararlarında 45 oy çoğunluğunun aranacağı tabiidir
Çatı ’nın Durumu:
Iki Taraflı Yer Niteliğindeki Çatıdan Sızan Suyun Verdiği Zararlardan Kat Malikleri Arsa Payı Oranında Sorumlu olmaktadır Kat Mülkiyeti Kanunun 4 ncü maddesine tarafından “çatı müşterek yer kapsamındadır böylece, esas taşınmazın Çatısının yapımı, tamiri, çatıdan su sızması nedeni ile bağımsız bölümlerde ya da eşyalarında hasar oluşması halinde kat maliklerinden arsa payları oranında yapılan masrafa iştirakleri istenir Bu hususta, Yargıtay 18 Hukuk Dairesi ’ nin 24032005 tarih, 2005 34 Esas, 2005 2787K sayılı örnek kararı da mevcuttur *
Apartmanlarda Müşterek Yerler ve Çatı
Kat mülkiyetine dahil olan apartmanlarda “iki taraflı yerler Kat Mülkiyeti Kanununun 4 maddesinde düzenlenmiştir 4 maddeye göre, kanunda sayılanlar dışındaki diğer yerleri de Apartman Yönetim Planına alarak “iki taraflı yer olarak tespit etmek mümkündür Keza; “Iki Taraflı yerle binada kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken tapu memuru huzurunda resmi olarak yapılan sözleşme ile kararlaştırılabilir Buna rağmen Kanun; karşılıklı yerlerin neler olduğunu genel olarak tek tek sayma yöntemini kullanarak belirlemiştir
Ortak Yerler Nerelerdir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4 maddesine tarafından; Kat mülkiyetine konu olan bir yapının;
MADDE 4 Müşterek yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir Aşağı yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde müşterek yer sayılır
a) Temeller ve esas duvarlar, (Ek ibare: 5711 – 14112007 m2) “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, sütun ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası öteki elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran müşterek duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lâvabolar, kapıcı daire ya da odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve müşterek garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına bile bile olup bağımsız birim dışarıda bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için karşılıklı şebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın güvenlik merenleri,
Yukarıda sayılanların haricen kalıp da, tekrar ortak faydalanma, korunma veya faydalanma için kaçınılmaz olan öteki yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer
öte taraftan; yukarıda sayılanlar dıştan kalmakla beraber, apartmanın karşılıklı kullanımı ve faydalanması için gerekli olan birim ve eşyalar da “iki taraflı yer kavramı içerisinde değerlendirilir
Ortak yerlerin ne şekilde kullanılacağı konusu ise, Kat Mülkiyeti Kanunun 19 ncu maddesinde düzenlenir KMK 19 ncu maddesi, bütün kat maliklerine; ana gayri menkulün bakımıgüzelliği mimari durumu ve sağlamlığını müştereken koruma yükümlülüğü getirmektedir Kanun; karşılıklı yer kapsamında olan yerlerin “inşaatyenilemeboyama ve badana işlerini kat maliklerinin 45 inin yazılı onayı ile yapabilme şartı getirmektedir Kat malikleri karşılıklı yerlerde kendi kararları ile değişimtadilat vs yapamazlar
14112007 tarihli Yeni Kat Mülkiyeti Kanunu “karşılıklı yerler konusunda eski kanunda bulunmayan bir düzenleme getirerek, 19 ncu maddesinde “ müşterek yer ve tesislerdeki bir bozukluğun belli başlı yapıya veya egemen bir bölüme ya da bölümlere zarar verdiğinin ve hemen onarılması gerektiğinin ya da başlıca yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olduğu takdirde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz denilmektedir
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu:
“Madde 19 Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar
(Öbür fıkra: 13041983 – 28148 md;Öbür fıkra: 141120075711 SK8mad) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılmış rızası olmadıkça anagayrimenkulün iki taraflı yerlerinde inşaat, yenileme ve tesisler, değişik renkte dış boya veya badana yaptıramaz Ama, iki taraflı yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya ya da bağımsız bir bölüme ya da bölümlere zarar verdiğinin ve derhal onarılması gerektiğinin ya da anayapının güçlendirilmesinin gerekli olduğunun mahkemece tespit edilmiş olduğu takdirde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz Kat maliki kendi egemen bölümünde anayapıya hasar verecek nitelikte yenileme, tesis ve değiştirme yapamaz Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin benzer yerlerinde, bu bölüm maliklerinin iki taraflı rızası ile anayapıya hasar vermeyecek yenileme, tesis ve değiştirme yapılabilir
Her kat maliki anagayrimenkule ve öteki bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur
Kanunun değişmeden önceki Duruşma kararlarında oybirliği şartı aranmaktaydı Oysa, KMK 19 ncu maddesinde yapılan bu değişiklikle Mahkeme kararlarında 45 oy çoğunluğunun aranacağı tabiidir
Çatı ’nın Durumu:
Iki Taraflı Yer Niteliğindeki Çatıdan Sızan Suyun Verdiği Zararlardan Kat Malikleri Arsa Payı Oranında Sorumlu olmaktadır Kat Mülkiyeti Kanunun 4 ncü maddesine tarafından “çatı müşterek yer kapsamındadır böylece, esas taşınmazın Çatısının yapımı, tamiri, çatıdan su sızması nedeni ile bağımsız bölümlerde ya da eşyalarında hasar oluşması halinde kat maliklerinden arsa payları oranında yapılan masrafa iştirakleri istenir Bu hususta, Yargıtay 18 Hukuk Dairesi ’ nin 24032005 tarih, 2005 34 Esas, 2005 2787K sayılı örnek kararı da mevcuttur *
