Bankadan Temiz Satılık AVM! Yıllar Önce İğne Atsan Yere Düşmeyen AVM'ler Şimdi Can Çekişiyor

Özellikle perakende dalında yakın geçmişin en beğenilen yatırımlarından biri olan ve neredeyse her mahalleye bir tane açılan AVM'lerde trend zıdda döndü. Son yıllarda 'yüksek rekabet ortamı, berbat idare, yanlış marka karması' tesirlerine salgın ve iktisat de eklenince birçok AVM resmen can çekişiyor. Bankalara devredilenlerden, canlılığını koruyana, hastaneye dönüştürülmesi düşünülenlerden, taviz verenlere dokunaklı bir AVM hikayesi!


Sadece İstanbul’da 10’dan fazla alışveriş merkezinde doluluk oranı yüzde 50’nin altına gerilerken, 452 AVM’de doluluk oranı salgında yüzde 92-93’lerden 85’e kadar geriledi.



Dünya'dan Yener Karadeniz'in haberine göre 'zamanın ruhunu kaçıran ve gerekli dönüşümü geçiremeyen' alışveriş merkezlerinde doluluk oranı yüzde 50’nin altına inerken, İstanbul’da sayısı 20’yi bulan adeta birer hayalet AVM kümesi da var. Bunlar ortasında borçları münasebetiyle bankalara devredilenler olduğu üzere, ihale prosedürü ile satışa çıkarılanlar da var.

Hayalet AVM’ye dönüşenler ortasında bir devir çok tanınan olan Metrocity, Novada, Beylicium, Prestige Moll, Airport Outlet Center, Galeria, Bayrampaşa Axis, ve Sapphire de bulunuyor. Öbür yandan da İstinyePark, Kuvvetli, Akmerkez ve Cevahir üzere birçok AVM için aylarca sırada beklemeniz gerekiyor.

Her gün 6,5-7 milyon ziyaretçi ağırlayan AVM’ler bu duruma nasıl geliyor?



İlk olarak geçmiş devirde çok süratli ve denetimsiz biçimde artan yatırımlar var. 

1988 yılında Ataköy’de Galleria ile esmeye başlayan AVM rüzgarı, 2000’li yıllarda hızlandı. 2006-2015 yılları ortasında 278 tane AVM açılış yaparken, Levent ve Bakırköy üzere bölgelerde AB ortalamasının 5 katına çıktı. Alışveriş Merkezleri Kiralama ve İdare Danışmanlık Şirketi Kurucusu Murat İzci, bin bireye düşen AVM sayısının Türkiye’de 162,5, AB’de ise 206 metrekare olduğunu söylerken, “Biz AB’nin 4’te 1’i kadar kazanıp 4’te 3’ü kadar AVM’ye mesken sahipliği yapıyoruz. Bugüne kadar bu açığı turistler kapattı. Lakin salgında o da düştü” dedi.

Salgın öncesinde bir turiste karşılık 10 yerli AVM'de bulunurken, şu devir bu sayı 5’e geriledi



Sektör temsilcilerinin verdiği sayılarda da Türkiye’de AVM markası olarak isimlendirilen marka sayısı 500 olarak görülüyor. Bir AVM’nin ziyan etmemesi için en az 120 markayı bünyesinde bulundurması gerekiyor. 

İşte burada da doğru marka karması öne çıkıyor. 

Salgın öncesinde başlamış olan yabancı markaların çıkışı ile kurlardaki atakların hasebiyle kiraların da tesiriyle yerli markaların mağazalaşma isteksizliği AVM’leri zorladı. Böylece doluluk oranları olumsuz etkilendi.

Doluluk oranları yüzde 85’lere düşmüş



Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Lideri Hüseyin Altaş, markalar açısından AVM’lerde çok fazla sirkülasyon yaşandığını aktarırken, “Salgın öncesinde yüzde 100’e yakın olan doluluk oranları yüzde 7-8 geriledi” diye de açıkladı.

Danışman Murat İzci’ye nazaran, “Ekonomik külfetlerden ötürü markaların şubeleşme, tüketicilerin alım, yatırımcıların da yatırım iştahı kesildi. Yatırımcı perakendecileri içerde tutmak için çok önemli ödünler vermek durumunda. Karlılıklar her iki tarafta da düştü. Önemli cirolar var, kapı girişleri düzgün ancak günü sonunda kimse para kazanmıyor, herkes mutsuz” derken, gerçek vakitte yanlışsız reaksiyonlar verebilen AVM’lerin ise bir halde kiracılarını koruduğunu ve doluluk oranlarını düşürmediğini belirtti.

AVM’lerin geri dönüş mühletleri uzarken, yeni yatırımlar da askıya alınıyor



AVM’ler ortasında birincilerden olan Akmerkez ile Bakırköy Carousel, kendini 5 yılda amorti ederek örnek olduğundan, bunun üzerinden anlata İzci şunları söylüyor: 

Çok özel bir lokasyon olmadığı takdirde şu anki AVM sayısı Türkiye için kâfi. AVM’lerin geri dönüş mühletleri de her hangi bir yatırımdan çok daha öteye geçti. Şu an en erkeni 25 sene. Bankaya 100 TL yatırsanız sene sonunda 17-18 TL alıyorsunuz lakin AVM yaparsanız 1. yılın sonunda 2,5 TL alıyorsunuz. Yatırımcı açısından çok efektif değil

Türkiye’de şu anda bulunan AVM’lerin toplam yatırım pahası 60 milyar dolar düzeyindeyken, 17 milyar dolarlık kısmı ise yabancı yatırımlardan oluşuyor.

Son yıllarda birçok AVM, bankalara devredildi



Mecidiyeköy'deki Profilo AVM, İş Bankası portföyündeyken, Ankara Next Level AVM de ise Ziraat Bankası’nın elinde bulunuyor. Ziraat Bankası'nın Ora AVM’ye de sahip olduğu bilinirken, geçen günlerde Kayaşehir Palladium AVM'yi İsra Group İnşaat'a satmıştı. 

VakıfBank tarafından yıllar evvel haczedilen Samsun Makro AVM, 87 milyon TL kıymetle ihale prosedürü ile satışa çıkarılırken, 37 bin metrekarelik merkez için dün birincisi yapılan ihale ile satışın ikincisi gelecek ay yapılacak. Adana’da bulunan ve salgın periyodunda kapanan 65 bin metrekarelik alana sahip Adana Park AVM’nin ise hastaneye dönüştürülebileceği konuşuluyor.

Sadece İstanbul’da 116 AVM'de 1000 şahsa 330 metrekare alan düşerken, Bakırköy’de bu sayı 1.740 metrekareye çıkıyor



Rekabet ve cazibe için birkaç yıl öncesine kadar birtakım markalara uygulanan dekorasyon masraflarının AVM tarafından karşılanması ise düzgünce yaygınlaşıyor. 

İzci bu mevzuda da şu sayıları veriyor: 

Yatırımcı aleyhine devam eden önemli bir dekorasyon bütçesi var. Perakendeci yeni bir yatırım yapmak istemiyorum diyor. AVM taviz veriyor, dekorasyon bütçesi ayırıyor. Bugün tüm markalara yapılıyor. Evvelce elimizi sallardık müşteriye ‘biz buradayız’ demek için. Artık zıplıyoruz. Zira muazzam bir rekabet var. Yalnızca İstanbul’da 116 AVM var. Bin şahsa düşen alan 330 metrekare düzeyinde. Bakırköy’de bu sayı bin 740 metrekare. Ayrıyeten AVM Türkiye’nin genel ekonomik durumu ile de çok ilintili. Beşerler önemli kahır içinde, enflasyon her geçen gün artıyor. İş yalnızca kirada taviz vermeye kalmıyor.