Evimin Değeri Nedir ?

Herkes evinin değerinin ne olduğunu merak eder çünkü gayrimenkul en önemli yatırımlardan biridir Peki bir birey evinin değeri nasıl hesaplayabilir ? Veya bir evin ileride ne kadar değerleneceğini öğrenmek mümkün müdür ?
Bir Evin Değeri Nasıl Hesaplanır ? Gayrimenkulde en fazla kullanılan yöntemlerden biri “Satış Karşılaştırması Yaklaşımı yöntemimdir Bu yöntemde niyet evinizin değerinin o muhittedeki öteki evlerin satış fiyatlarıyla karşılaştırılmasıdır Bir çok yatırımcı uzun süre bir bölgedeki satış trendlerini inceleyerek değer biçme yapmayı yerinde bulur
Bu yöntemde evin özellikleri fiyatlandırılır Mesela en esas özellik olan metrekare bütün dünyada yatırımcıların fiyatlandırmada kullandığı en yaygın niteliktir Eğer 120 metrekare büyüklüğündeki beş evin bir metrekaresi bu bölgede 50 TL civarında kiralanıyorsa yatırımcı bu bölgedeki benzer evlerin getirisinin 6000 TL olduğunu hesaplar ve ona tarafından bir satış fiyatı biçer Genel Olarak buradaki fiyatlandırma takvim kira bedeli çarpı 20 senedir Yani 6000 TL kira getirisi olan bir konut yaklaşık 14 milyon TL ’ye satılır Ast fakat bu tekniğin ne kadar dinç olduğu tartışmaya açık bir konu olsa da fazla yaygın kullanılmaktadır Etrafa sorarak bir eve fiyat biçmek gerçekte o evin gerçek değerini yansıtır mı ?
Sermaye Varlıkları Fiyatlandırma Modeli Bir evin değerini hesaplamada kullanılan bir diğer usul de “Sermaye Varlıkları Fiyatlandırma modelidir SVF yönteminde tehlike ve fırsat maliyeti gayrimenkul değerlendirmesinde kullanılır Bu model, kira gelirinden elde edilen potansiyel yatırım getirisini inceler ve define bonosu ya da gayrimenkul yatırım ortaklığı gibi gayrimenkul yatırımlarının alternatif biçimleri gibi tehlike taşımayan diğer yatırımlarla karşılaştırır Kısacası, risksiz veya garantili bir yatırımın beklenen getirisi kira gelirinden elde edilecek yatırım getirisini aşarsa, yalnızca kiralık sahiplik riskini almak için parasal açıdan mantıklı değildir Riskle ilgili olarak reel mal kiralamanın özünde olan riskleri göz önünde bulundurur Örneğin bölgede kabahat oranı fazlaysa bu riski artırır Eski bir mülkü kiralamanın ev sahiplerine daha pozitif bakım masrafları çıkaracağı da bir risk konusudur neticede riskler toplanır ve toplam tehlike fiyata yansıtılır
Gelir Yaklaşımı Modeli Eğer piyasadaki yatırım araçlarının evin kira bedelinden daha yüksek getirisi varsa bu evi satın elde etmek böylece de içten bir karar olmayabilir Yukarıdaki örnekten yola çıkacak olursak, 6000 TL kira getirisi olan bir eve 14 milyon TL tahsis etmek mi daha mantıklıdır yoksa bu parayı diğer bir yatırım aracında ölçmek mi ? 14 milyon TL ’nin aylık getirisinin (%925 faiz oranı ile) 9200 TL olduğunu düşünecek olursak öyle de akılcı olmayabilir
Çoğu yatırımcı paranın bugünkü net değerininin nasıl hesaplandığını bilir Gayrimenkulede de uygulanan bu kavram aynı zamanda iskonto edilmiş peşin para akışı olarak da bilinir Gelecekte kazanılan TL, enflasyona oranla enflasyona karşı alınan önlemler riskine maruz kalacaktır ve doğal olarak bir kayıp söz konusu olacaktır
Teknoloji göz Cümbür Cemaat evinin değerinin ne olduğunu merak eder çünkü gayrimenkul en önemli yatırımlardan biridir Peki bir kişi evinin değeri nasıl hesaplayabilir ? Veya bir evin ileride ne dek değerleneceğini öğrenmek muhtemel müdür ?
Bir Evin Değeri Nasıl Hesaplanır ? Gayrimenkulde azami kullanılan yöntemlerden biri “Satmak Karşılaştırması Yaklaşımı yöntemimdir Bu yöntemde gaye evinizin değerinin o muhittedeki öteki evlerin satmak fiyatlarıyla karşılaştırılmasıdır Bir çok yatırımcı uzun vakit bir bölgedeki satış trendlerini inceleyerek değerlendirme yapmayı uygun bulur
Bu yöntemde evin özellikleri fiyatlandırılır Mesela en temel özellik olan metrekare tüm dünyada yatırımcıların fiyatlandırmada kullandığı en yaygın niteliktir Eğer 120 metrekare büyüklüğündeki beş evin bir metrekaresi bu bölgede 50 TL civarında kiralanıyorsa yatırımcı bu bölgedeki benzer evlerin getirisinin 6000 TL olduğunu hesaplar ve ona göre bir satış fiyatı biçer Genelde buradaki fiyatlandırma yıllık kira bedeli çarpı 20 senedir Yani 6000 TL kira getirisi olan bir konut yaklaşık 14 milyon TL ’ye satılır Yan ama bu tekniğin ne kadar sağlıklı olduğu tartışmaya açık bir konu olsa da çok yaygın kullanılmaktadır Etrafa sorarak bir eve fiyat biçmek sahiden o evin reel değerini yansıtır mı ?
Anapara Varlıkları Fiyatlandırma Modeli Bir evin değerini hesaplamada kullanılan bir diğer usul de “Anapara Varlıkları Fiyatlandırma modelidir SVF yönteminde risk ve fırsat maliyeti gayrimenkul değerlendirmesinde kullanılır Bu model, kira gelirinden elde edilen potansiyel yatırım getirisini inceler ve hazine bonosu veya gayrimenkul yatırım ortaklığı gibi gayrimenkul yatırımlarının alternatif biçimleri gibi risk taşımayan diğer yatırımlarla karşılaştırır Kısacası, risksiz veya garantili bir yatırımın beklenen getirisi kira gelirinden elde edilecek yatırım getirisini aşarsa, yalnızca kiralık sahiplik riskini elde etmek için parasal açıdan rasyonel değildir Riskle ilgili olarak hakiki mal kiralamanın doğasında olan riskleri göz önünde bulundurur Mesela bölgede kabahat oranı fazlaysa bu riski artırır Eski bir mülkü kiralamanın ev sahiplerine daha fazla bakım masrafları çıkaracağı da bir tehlike konusudur neticede riskler toplanır ve toplam tehlike fiyata yansıtılır
Gelir Yaklaşımı Modeli Eğer piyasadaki yatırım araçlarının evin kira bedelinden daha yüksek getirisi varsa bu evi satın almak pek de içten bir karar olmayabilir Yukarıdaki örnekten yola çıkacak olursak, 6000 TL kira getirisi olan bir eve 14 milyon TL tahsis etmek mi daha mantıklıdır yahut bu parayı diğer bir yatırım aracında değer biçmek mi ? 14 milyon TL ’nin aylık getirisinin (%925 faiz oranı ile) 9200 TL olduğunu düşünecek olursak öyle de akla yatkın olmayabilir
Çoğu yatırımcı paranın bugünkü net değerininin nasıl hesaplandığını bilir Gayrimenkulede de uygulanan bu kavram bununla beraber iskonto edilmiş nakit akışı olarak da bilinir Gelecekte kazanılan TL, enflasyona oranla deflasyon riskine maruz kalacaktır ve doğal olarak bir kayıp laf konusu olacaktır