Konutta 2008 neler getirecek?

Konutta 2008 neler getirecek? Konut sektöründe oluşan stok fazlası, mortgage faizlerinin hala yüksek sevilerde seyretmesi ve genel ekonomik koşullar, 2008'i konut yatırımcısı için keza tehlikeli hem de fırsatlar dolu bir yıl haline getiriyor Oturmak için bir konut elde etmek isteyen ve yeterli finansmanı sağlayabilenler için ise 2008 özgün bir sene olacak Ev sektörü son 335 yıldır hem hareketli keza de bereketli bir dönem geçirdi Sektör, Mayıs 2006'daki global idareli dalganın arkasından 2007'deki genel tercih, cumhurbaşkanlığı krizi, halk oylaması, hudut ötesi işlem ve Amerika'da yaşanan subprime mortgage kriziyle baskı günler geçirse de, yatırımların ardı arkası kesilmedi, konut fiyatlarında önemli gerilemeler olmadı Fakat bütün bu yaşananların etkisi ve mortgage faizlerinin hala orta gelir grubuna hitap eden oranlara gerilememesi konut sektörünü ciddi bir bunalımın kapısına getirdi 2004'ten önce yaklaşık beş yıl süren durgunluk döneminde biriken konut talebinin sanal etkisiyle kimi ekonomik, kimi hesapsız lakin tamamı bir talep çılgınlığının parçası olarak yapılmaya başlanan konut sitelerinin birçoğu bitti Fakat bu sitelerin çoğunda satışlar demin tamamlanmadı Son üç yılda yatırım nedeniyle alınan çoğu konut da bu günlerde satışa çıkartıldı Büyük bir kısmı lüks edinmek üzere hatırı sayılır bir stok oluşturan bu konutlara her geçen gün yenileri ekleniyor 2008'e dair umutlarını hala taze tutan yapımcı şirketlerin yeni site inşaatlarının ardı arkası kesilmiyor Bundan Başka orta gelir grubunun alım gücü ve finansman olanaklarının bir türlü iyileştirilememesi, firmaları yeniden üstteki kazanç grubuna hitap eden lüks siteleri yapı etmeye zorluyor Uzmanların üstteki gelir grubunun ev alımında doygunluk sınırına yaklaşmış olduğu fikrini ileri sürmesi de süreci geri çevirmeye yetmiyor İki yıl önce konut fiyatlarındaki köpüğü ve bu köpüğün enflasyon üzerindeki negatif etkisini tartışan sektör, bu gün hedefi tutturulamamış enflasyonla birlikte durma noktasına gelen konut satışlarını nasıl artıracağını düşünüyor Genel kanaat o ancak, 2008'de ev piyasası yeni bir döneme girecek 2007'de iyi bir karne alamayan Türkiye ekonomisi, bir türlü olması gereken oranlara kavuşamayan mortgage faizleri ve gitgide kabaran ev stoku gibi etkenlerle, talep ve talebin bir türlü buluşamadığı konut pazarının kuralları 2008'de her tarafta yazılacak Ve defalarca olduğu gibi bu kargaşadan karlı çıkacak olanlar da olacak, hasar görecekler de Ev yatırımı bundan böyle profesyonel işi her zaman en sağlam yatırım olarak görülen ev yatırımları, 2008'de ve sonraki yıllarda acemi yatırımcıları zorlayacak gibi görünüyor Orta gelir grubunda yoğunlaşan talebe rağmen lüks segmentte şipşak gelişen konut stokunun, pazarda bu güne değin kabul görebilen ezberi bozacağı belirtiliyor 2008'de fiyatların ciddi bir şekilde düşebileceğine dikkat çeken uzmanlar bilhassa prim veya kira getirisi beklentisiyle yapılan konut yatırımlarında tedbirli olunması gerektiğini söylüyor Uzmanlara kadar 2007'de frene basan Türkiye ekonomisindeki yavaşlamanın sürmesi, daha fena bir senaryoyla döviz fiyatlarının ve faiz oranlarının artması halinde fiyatlar beklenenden daha fazla düşebilir, kısa vadeli prim beklentisiyle alınan konutlar yatırımcısını ciddi zararlara sokabilir Kira getirisi amacıyla alınan konutlar, daha izin vadeli yatırımlar olduğundan daha eksik tehlike içermekle birlikte, bütün güvenli yatırımetiketini taşımıyor 2008 yılında beklenen bir gelişme olmasa bile, hızla çoğalan ev stokunun bir süre sonradan kira fiyatları üzerinde de baskı oluşturması bekleniyor Bilhassa kent merkezlerine uzak mesken alanlarındaki konutların uzun sürelerle abes kalması beklenen bir gelişme olarak gösteriliyor Kira getirisi için alınan konutlar, 1012 sene içinde kendi kendini finanse etmesi halinde karlı bir yatırım olarak kabul ediliyor Bu durumda kira fiyatlarının düşebilecek olması, konut gibi uzun vadeli yatırımlarda göz ardı edilmemesi gereken bir tehlike olarak yatırımcının karşısına çıkıyor Kira geliriyle finanse edilmek üzere, mortgage'la küskün konutlarda ise tehlike, misli misli artıyor Parası olan kuralı koyacak 2008 ve sonraki yıllar borçlanarak yapılan konut yatırımları için riskli olsa da nakit parası olanlar için özgün fırsatlar sunabilir Uzmanlar, bir yanlamasına yeni projelerini maketten satışlarla para sağlamak, öteki yandan her yerde sitelerdeki satılamayan konutların stok maliyetlerini üstlenmek zorunda olan inşaat şirketlerinin konut fiyatlarında önemli indirimlere gidebileceği yönünde gösterme bildiriyor Bu indirimler şirketlerin liste fiyatlarına açık açık yansımasa bile, 2008'de bilhassa peşin para parası olan alıcının önemli pazarlık gücüne sahip olacağı belirtiliyor Bu menfaat, kiradan kurtulmak isteyen ve alacağı evde oturmayı planlayanlar için de geçerli olacak Mortgage'ta değişken faiz bu yıl da hayal Dünyadaki ve Türkiye'deki genel ekonomik seyir, 2008'in bütün sektörler için keza risklerle hem de sürprizlerle dolu bir sene olacağını göze çarpan ediyor 2007'nin son iki çeyreğinde dünya ekonomilerini sallayan Amerika'daki subprime mortgage krizi gösterdi ki son yıllarda tüm dünya piyasalarında yaşanan nakit bolluğunun sonu geliyor Bu genel gidişin yarattığı faiz riski, 2007'nin son günlerinde bütün kredi araçlarında oluğu gibi mortgage faizleri üstünde kendini hissettirmeye başladı Demin faizlerde bir çoğaltma görülmemiş olsa da, bu 2008 yılı baştan başa devam edecek bir risk olarak gösteriliyor Bu yüzden mortgage'ın getirdiği en büyük yeniliklerden biri olan değişken faiz alternatifi, bu sene da tercih edilir bir faiz şekli olmayacak Mortgage faizlerinin 2008'de aylık yüzde 2 ve hatta yüzde 3'lere değin yükselebileceği bildiren uzmanlar, akışkan faiz konusunda tüketicileri uyarıyor En iyi ihtimalle olduğu seviyeyi koruması beklenen mortgage faizleri gösteriyor ancak bu yıl değişken faiz riskine girmemek en iyisi Ayrıca tekrar global hesaplı gidişin bir sonucu olarak ortaya çıkan döviz fiyatlarındaki artma beklentisi, keza enflasyonu körükleyecek bir etken olarak görülüyor, hem de dövizle alınacak kredilerde titiz olunması gerektiğine dikkat çekici ediyor