Maliyet, Bakanlar, Mahkemeler! Ev Fiyatlarında Arsalar Çözüm Olacak mı? Kiralarda Artış Duracak mı?

Bakanlıklar toplanıyor, uzmanlar tartışıyor, vatandaş isyan ediyor, paketler açıklanıyor. Ne konut fiyatlarına ne de kiralara deva bulunamıyor. Enflasyon ve fırsatçılığın birleştiği hür piyasada kendini korumak isteyenle fırsatını bulan birebir kefede olurken olan garibana oluyor. Kiralardaki artış ödenemeyecek boyutlara gelmeden neler olacak kimse bilmiyor üzere görünüyor. Mahkemelerin yükü artıyor, bakanlıklar çalışma başlatıyor. Barınma üzere temel bir gereksinimde yaşanan sorun nereye gidiyor?


Kimse şad değil!



Geçmişte İstanbul üzere kentlere tayin olmak memurlar için büyük dert olurken, artık çabucak hemen her kentte artan kiralar ve konut fiyatları, tayinleri sürgün haline getiriyor. Öğrenciler zorlanıyor. Konut sahipleri zorlanıyor. Zorlanmayan mesken sahipleri de kiracılarını zorluyor. 

Durumdan kimse mutlu olmazken, geçen günlerde Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum ile Hazine ve Maliye Bakanlığı, Adalet Bakanlığı yetkilileri bir çalışma başlattı, en kısa vakitte da sonuçların Cumhurbaşkanı Erdoğan tarafından duyurulması bekleniyor.

Boş arsa bulmak ve uygun fiyatlı konutlar üretmek mümkün mü?



DW Türkçe'den Emre Eser haberine göre, TOBB İnşaat Müteahhitleri Meclis Lideri ve İMKON Genel Lideri Tahir Tellioğlu, İstanbul üzere büyük kentlerde boş arsa bulmanın imkansıza yakın olduğunu belirterek şunları söyledi: 

Şu an konut kesimi farklı sıkıntılarla uğraşıyor. En kıymetli sıkıntı artan girdi maliyetleri. Maliyetler kısa müddette çok fazla arttı. Onu imarlı arsa kıtlığı takip ediyor. Son olarak nitelikli yapı müteahhitlerinin sınıflandırılması da başka bir sorun. Zira bu sınıflandırma sırasında müteahhitlerden istenilen yetkinlikler yüzünden çok sayıda müteahhit bölümden çekildi. Bu da üretimi etkiledi. Lakin gelinen noktada esasen arsa sorunu çözülmeden harekete geçemiyorsunuz. O yüzden acil olarak imarlı arsa üretiminin gerçekleşmesi lazım.

TÜİK datalarında de inşaatın gerilemesi görülüyor



TÜİK bilgilerine nazaran yapı ruhsatı verilen bina sayısında düşüş görüldü. 2022 birinci 3 ayında evvelki yılın tıpkı periyoduna nazaran yüzde 22,5 oranında azalan müsaadelerin yanı sıra müsaadelerde yer alan mesken sayısı yüzde 27,9, ve metrekareler de yüzde 21,8 oranında azaldı. Bilgide pandemi ile geçen 2 yılına akabinde birinci kere daralma görüldü. 

Grafikte de görülen TÜİK'in büyüme verilerinde de inşaat dalının tüm bölümler içinde daralması dikkati çekerken, GSYH'den aldığı hisse geçen yılın tıpkı devrinde yüzde 5,2'den 2022 birinci çeyreğinde yüzde 4,4'e geriledi.

Yine TÜİK inanç endeksinde hizmet ve perakende ticaret bölümleri yükselirken, inşaat dalında düşüş görülmüştü.

Konut bölümü temsilcileri arz problemlerinin giderilmesi için yıllık 800 bin adet yeni konut üretimi gerektiğini belirtirken, bu sayı ise 550 bin düzeylerinde.



Bakan Nebati'nin bahsettiği İstanbul’da mahalle ortalarındaki emlakın müteahhitlerinde Oktay Açıkgöz, inşaat kesimindeki en büyük mani olarak maliyetler ve arsa kıtlığına dikkat çekiyor ve özet olarak şunları söylüyor:

8-10 daireli bir bina için geçen anlaştığımızı mülk sahibi ile o devir daire başına maliyet 500 bin liraydı, artık 1 milyon liraya kadar çıktı. Yüklerden biri büyük belirsizlik olması. Maliyeti çözdük arsa yok. Arsayı bulduk, maliyetlerden korkuyoruz. Şişli’de yıkılıp yenisi yapılacak eski binaya teklif vermeye korkuyorum. Zira ziyan edebilirim.

Yapılan yeni inşaatlarda dairelerin hepsine birden talip olanların da olduğunu anlatan Açıkgöz, yerlerin uygun ve inşaat maliyetlerinin düşük olmasının bu yoğunluğu engelleyebileceğini düşünüyor.

Köse, inşaat üretiminin azalmasıyla, kentsel dönüşüm üzere sebeplerle yapılan inşaatlarda daire sahiplerinin de ağır taleple karşılaştığını belirtiyor.



Yine birebir haberde yer alan müteahhit Aydın Köse, Fatih üzere eski yapı stokunun ağır olduğu ilçelerde boş arsa bulmanın mümkün olmadığını söylerken, bunun yerine eski binaların yıkılarak tekrar yapılması gerektiğini ancak bunun önünde de imar müsaadelerinin pürüz olduğunu zira daire sayısının artırılamadığını açıklıyor. Eski binaların İstanbul sarsıntı riski de göz önüne alındığında sorun olduğuna değinen Köse, mülk sahipleri ile de muahedenin sıkıntı olduğunu belirtiyor.  

Boş arsa yok, olsa maliyetler ile yeni bina yapmak imkânsız. Son yaptığım bina için mesken sahipleri ile yine masaya oturdum. Zira başladığımız periyotla şimdiki devirde hesap değişince bu inşaattan kâr etmeyi beklemiyorum. Zati kar oranı yüzde 20 ve artan maliyetler de tüm işleri bozuyor. Bu durumda bu binalar nasıl yenilenebilir?

Kamu topraklarında de çok yüksek fiyatlar olduğunu anlatan Tellioğlu, arsa fiyatlarının artık maliyetlerde değerli bir kalem olarak öne çıktığını açıklıyor.



İMKON Genel Lideri Tahir Tellioğlu ise 1,5 yıl evvel maliyeti 600 bin olan dairenin bugün 1,2 milyona kadar mal edildiğini belirtiyor. 500 metrekarelik bir yerin asgarî fiyatının 7,5 milyon lira olduğunu belirten Tellioğlu, inşaat alanının 250 metrekare olduğundan hesapla, 5 katlı, 10 daireli bir binanın, 10 milyon lira inşaat bedeli de eklendiğinde maliyetinin 17,5 milyon lira olduğunu söylüyor. Bu da daire başına 1,7 milyon liradan fazla ki artış da durmuyor.

Bakan Kurum'dan konut/kira düzenlemesi ve TOKİ açıklaması



Kamu toprakları için Bakan Kurum ile görüşen hükümete yakınlığı ile tanınan Hürriyet köşe müellifi Abdülkadir Selvi, genel olarak servet aksiliği ile dikkat çeken yazısında, düzenleme sonrası Erdoğan'ın açıklamasının beklendiği ayrıntıların bir kısmını veriyor. Konut imali için Hazine yerlerinin geliri düşük bölüme aşikâr koşullarla verileceğini açıklayan Kurum'un kira düzenlemesinin de Meclis'e 1-2 hafta içinde sunulacağını belirtmiş. Ayrıyeten TOKİ tarafından imaline başlanacak konutların da devlet tarafından arsa ve imal maliyetlerinin sübvanse edileceği anlaşılıyor.

Diğer yandan da Hazine'nin peşinde olduğu mesken sahipleri var. Vergi hukuku uzmanı Prof. Dr. Murat Batı durumu bu halde açıklıyor????


twitter.com
Köşe yazısında da Batı diyor ki; Maliye'nin uygulaması aslen hakikat ancak lakin teknik kimi ıstıraplara da dikkat çekiyor.

Kira düzenlemesi son aşamada



Adalet Bakanı Bekir Bozdağ katıldığı bir toplantıda kira düzenlemesi ile ilgili hem mesken sahibinin hem de kiracının hukukunu korumak sıkıntısında olduklarını son periyotta yaşanan fahiş kiraların ve artışların önüne geçmek için Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği, Adalet, Hazine ve Maliye ile Ticaret bakanlıklarının ortak çalışma yaptığını açıkladı. 

İlk seçenek yeni kiracı ve mesken sahibi ile kira meblağı üzerinde olurken, ikinci seçenek hali hazırdaki kiracıları ve kiracısı olan mesken sahiplerini ilgilendiriyor. 

Oran üzerinden belirleme yapılacağına dikkat çeken Bozdağ, çalışmada son evrede olduklarını iletirken, düzenlemenin süreksiz olduğunun bilhassa altını çizdi.

Ev sahibi ve kiracı mahkemelerde buluşuyor



Yine DW Türkçe'den Emre Eser haberinde de kira tespit ve tahliye davalarında avukatlar tarihi bir yoğunluk yaşandığını belirtiyor. Ana sebep mesken sahiplerinin yasal oranın üzerinde artırım istemeleri olurken, yürürlükteki artış TÜFE'nin 12 aylık ortalaması üzerinden açıklanıyor. Nisan ayı enflasyonu yüzde 70 açıklandığında kira artış oranı da yüzde 34,46 olmuştu. Bunun üzerinde artırım yapmak isteyen konut sahipleri kiracıları ile anlaşamayınca mahkemeye gidiyor. Lakin mahkemeye gitmenin de kuralı kiracının 5 yıldır konutta bulunmasını gerektiriyor.

Ev sahiplerinin uçuk artış talepleri



Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz konut sahiplerinin yüzde 400 üzere uçuk oranlarda artış talep edenlerinin de olduğunu söylerken, bunu yasal bir karşılığı olmadığının altını çiziyor. Bilhassa son 1 yılda kopuş yaşanan konut sahibi ve kiracı bağlantılarının mahkemeler üzerinde önemli baskıya neden olduğunu da vurguluyor. 

Örneğin Sulh Hukuk Mahkemelerinde yaklaşık 10 evraktan 3'ünün kira tespite yönelik davalara ilişkin olduğunu söyleyen Kiraz, kendi takip ettiği davalarda dahi en az yüzde 30 oranında bu mevzuda davaların arttığını söylüyor.

Davaların sonuçlarında ise genel bir kefe ağır basmıyor Kiraz'a nazaran, konut sahibinin istediği oranların kabul görmediğini ama emsal kıymetlere de yakın kararlar alındığını iletiyor.

Davalardaki artışın yanında dikkat çeken başka kısmın ise dava sonuçları olduğunu söyleyen uzmanlar, mesken sahiplerini uyarıyor.



Hızla artan paha artışları ile açılan davaların birebir süratte sonuçlanmadığını hatırlatıyor.

Avukat Hikmet Güngör bu hususta şunları söylüyor: 

Kira tespit ve kiracı tahliye davaları 3-4 yıla yayılıyor. Örneğin takip ettiğim bir evrakta 2019 yılında açılan bir dava hala sürüyor. 4 yıldan bahsediyoruz. İstinaf ve Yargıtay süreçleri var. Bu yüzden kısa müddette sonuç beklemek yanlış olur.

Güngör, son periyotta kira tahsillerinde de sayıların arttığını da kelamlarına ekliyor.