Türkiye'nin en güncel forumlardan olan forumdas.com.tr'de forumda aktif ve katkısı olabilecek kişilerden gönüllü katkıda sağlayabilecek kişiler aranmaktadır.
elektronikci
FD Üye
İstanbul’un çehresi AKP’li yıllarda değişti. Bu değişim ekonomik gelişmelere ve inşaata dayalı büyüme modeline paralel olarak yaşandı.
Bir yandan dünyadaki para bolluğundan beslenen Türkiye, kaynaklarını inşaata yatırarak süratle büyümeyi tercih etti. O kadar ki, Cumhurbaşkanı Tayyip Erdoğan 21 Ekim 2017’de Milletlerarası Kent ve Sivil Toplum Kuruluşları Zirvesi’ne katılmış ve “Biz bu kente (İstanbul’a) ihanet ettik, bundan ben de sorumluyum” demişti.
Erdoğan bunu İstanbul’un dikey mimari üzerine inşa edilmesini kast ederek söylemiş ve yatay mimariyi savunduğunu söz etmişti. Lakin inşaata dayalı büyümenin sürdürülebilir olmadığı uzmanların ihtarlarına karşın yaşayarak öğrenildi. 2010’ların sonunda global piyasalarda esen hafif rüzgar Türkiye’nin özgün şartlarının da tesiriyle fırtınaya dönüştü.
Elde kalansa Hollywood sinemalarındaki Manhattan’a özenen lakin ülke gerçeğini kavramayan plansızlığın acı bir fotoğrafı oldu. Çarpık kentleşmenin yarattığı kaos kentin çeperlerine kadar yayılıyor, olur olmadık yerlerden fırlayan ve her biri rüşvet çarklarını akla getiren dev gökdelenler kentin ruhuna bıçak üzere saplanıyor. Bu sırada silüetin içindeki tarihi binalar ise silikleşiyor.
Ofislerin üçte biri boş
Pekala dışarıdan bakıldığında şaşalı görünen bu gökdelenlerin içinde neler oluyor? Birkaç yıl öncesine kadar binlerce dolar verilerek tutulan ofisler krizden nasıl etkilendi? Gayirmenkul yatırım danışmanlık şirketi Propin, 2019’un son çeyreğine ait yayımladığı raporunda bu sorulara ait datalar bulunuyor. Rapora nazaran A sınıfı Merkezi İş Alanı (MİA) statüsündeki ofislerin yüzde 31,6’sı boş.
Gökdelenlerin ağırlaştığı birtakım ilçelerde bu oran çok daha yüksek. Örneğin boşluk oranının en yüksek olduğu Levent’te ofislerin yüzde 39,7’si boş. Bu oranın en düşük olduğu Etiler’de bile boşluk oranı yüzde 12. Diğer bir sözle en uygun ihtimalle ofis olarak organize edilen her 100 metrekarenin 12’si boşta bekliyor. Bu durum birebir vakitte son 10 yılın en yüksek boşluk oranlarını oluşturuyor.
Son 10 yılda 3 katına çıktı
Lakin bu boşluk oranları yalnızca ekonomik sakinlikten kaynaklanmıyor. Bilhassa son 10 yılda inşaata dayalı süratli büyümenin bir sonucu lüks gökdelenler birbiri arkasına inşa edildi. Yeniden Propin’in raporuna nazaran 2008 yılında İstanbul’da 2 milyon 200 bin metrekare olan A sınıfı ofis stoku, 2019 yılına gelindiğinde yüzde 186 artışla 6 milyon 300 bin metrekareye yükseldi. Lakin makro göstergeler bu büyümeyle paralel ilerlemedi. 2008 yılındaki 10 bin 931 dolarlık ferdî gelir yıllar içinde dalgalı bir seyir izlese de 2013 yılından beri nizamlı olarak geriliyor. En son 2013 yılında 12 bin 480 dolar olan ferdî gelir 2019’un 3’üncü çeyreği itibariyle 8 bin 930 dolara kadar gerilemiş durumda. Buna karşı büyüme motorunun inşaata olan bağımlılığı tedavi edilmedi. 2013’te 3 milyon 200 bin metrekare olan A sınıfı ofis büyüklüğü 2019’a kadar yüzde 97 arttı.
Kiralar 2008’in altında
Gerek ekonomik sakinlik, gerek inşaata dayalı büyümenin yarattığı özgün kuralların sonunda, İstanbul’un çehresini değiştiren gökdelenler giderek metal mezarlığına dönüşüyor. Talep yetersizliği ve yükselen döviz kuru nedeniyle kiralar da giderek düşüyor. 2019’un sonunda ise son 10 yılın en düşük kira fiyatları görüldü.
2010 yılının başında A sınıfı merkezi iş alanlarında metrekare başına düşen ortalama kira 26,2 dolarken, 2014 yılına kadar bu fiyat istikrarlı biçimde yükselerek 32,9 dolara kadar yükseldi. Fakat bu tarihten itibaren ofis kiraları da giderek düşüyor. 2014’ün akabinde geçen 5 yılın sonunda metrekare kirası 19,1 dolara kadar gerilemiş durumda. Bu haliyle 2019’daki ofis kiraları dolar cinsinden 2008’deki kiralardan yüzde 27 daha ucuz.
Son 10 yılda boşluk oranları (yüzde)
Bilgi kaynağı: Propin İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış Raporu
*İstanbul Büyükdere aksındaki A sınıfı merkezi işyeri alanlarını kapsamaktadır.
Ozan Gündoğdu/Birgün
